Перепланировка квартиры – это изменение её параметров.Как правило, владельцы квартир проводят перепланировку без получений на это соответствующих разрешений, что в дальнейшем может повлечь за собой негативные последствия, а именно, квартирой с не узаконенной перепланировкой можно владеть, но нельзя заложить в банк, продать, подарить и т.д., то есть - нельзя передать своё право собственности.

Исключением является только передача права собственности на квартиру с перепланировкой в порядке наследства.

С 2005 года вступили в силу «Правила застройки города Киева», утверждённые Решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г. №11/2587 (далее – Правила). Правила ввели запреты на целый ряд перепланировок.

Согласно Правилам застройки города Киева перепланировка делится на два вида: перепланировку и реконструкцию. Под перепланировкой подразумевается перенос ненесущих перегородок, создание в них проёмов и т.д. Под реконструкцией подразумеваются все действия, где имеет место внедрение в несущие конструкции дома и изменение фасада здания.На практике 90% перепланировок (реконструкций) противоречит положениям Правил, и соответственно, у владельцев этих квартир возникают проблемы при их узаконивании.

Cамые распространённые запреты при перепланировках (реконструкциях) квартир в г. Києве:

При перепланировках квартир в городе Киеве запрещается:

• перенос «мокрых пятен» (ванн, туалетов, кухонь), их увеличение или уменьшение;
• объединение ванны и туалета (в новых домах).

При реконструкциях квартир в городе Киеве запрещается:

• переоборудование балкона в лоджию;
• внедрение в несущие конструкции дома (в новых монолитно-каркасных домах практически все стены – несущие).

Квартиры с вышеуказанными перепланировками и реконструкциями ввести в эксплуатацию нормальным административным путём практически не возможно.

Кроме того, имеет значение - в какой зоне Киева находится дом с точки зрения историко-культурной ценности зоны и является ли дом памятником истории и архитектуры или нет. Если дом является памятником архитектуры и, например, в перепланируемой (реконструируемой) квартире когда-то проживал видный деятель культуры, эта квартира находится под охраной закона и все виды перепланировки в ней запрещены. 

Способы ввода перепланированных (реконструированных) квартир в эксплуатацию

• Административный способ, путём согласования перепланировки (реконструкции) в административном порядке, согласно положениям Правил застройки города Киева;
• Судебный способ, путём оспаривания в суде отдельных положений Правил застройки города Киева;
• Другие способы. 

Административный способ перепланировки

Административный способ состоит из трёх этапов:

1) Получение разрешения на создание проектной документации на перепланировку (реконструкцию).

Получению разрешения на создание проекта предшествует получение разрешения на перепланировку (реконструкцию) у жильцов прилегающих квартир (соседей) зачастую оформленного нотариально. Далее необходимо получить разрешение на создание проекта у балансодержателя дома (ЖЕО, УЖХ, ОСМД) и районной государственной администрации (РГА).

При реконструкции РГА ходатайствует перед управлением архитектуры Киевской городской государственной администрации (КГГА) о получении вышеуказанного разрешения, т.е. разрешение на создание проекта реконструкции выдаёт КГГА.

Если дом находится в историко-культурной зоне Киева (зачастую центр города) то получать разрешение надо ещё и в управлении по охране культурного наследия при КМДА, которое обычно получить невозможно.

2) Создание, согласование проектной документации и получение разрешения на строительно-монтажные работы.

После получения разрешения на создание проекта надо создать сам проект и согласовать его. Созданием проекта занимаются организации и физические лица, имеющие соответствующую лицензию Министерства строительства. Созданный проект согласовывается в следующих инстанциях:

При перепланировке:

• балансодержатель дома (ЖЕО, УЖХ, ОСМД);
• районная СЭС;
• районная МЧС;
• КП «Киевгаз»;
• КП «Киевводоканал»;
• КП «Киевжилспецэксплуатация»
• РГА.

При реконструкции (дополнительно):

• КП «Киевгосэкспертиза»
• КГГА.

Если дом находится в историко-культурной зоне или является памятником архитектуры (дополнительно):

• управление по охране культурного наследия при КГГА.

После согласования проекта необходимо получить Разрешение на строительно-монтажные работы. Разрешение получается в той РГА или КГГА, где проект согласовывался.

3) Ввод в эксплуатацию перепланированной (реконструированной) квартиры.

После получения разрешения на строительно-монтажные работы следующей стадией является ввод в эксплуатацию квартиры. Для этого необходимо заказать в БТИ перемеры квартиры и составить новый техпаспорт, согласно перемерам и согласованной проектной документации. После получения нового техпаспорта в РГГА заказываются Акты принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта и подписываются во всех инстанциях, где согласовывался проект.

Окончательным этапом является регистрация Актов принятия в эксплуатацию в БТИ, снятие всех запретов с техпаспорта, на основании этих Актов и получение нового свидетельства на право собственности на квартиру. 

Судебный способ перепланировки

Под судебным способом узаконивания перепланированной квартиры подразумевается затребование у РГА Актов принятия в эксплуатацию с помощью оспаривания законности Правил застройки города Киева.

При этом необходимо предоставить в суд проект перепланировки и его согласования в СЭС И МЧС. Так как СЭС И МЧС тоже пользуются Правилами, необходимо получение позитивных экспертных заключений этих организаций. Положительное решения суда, как правило, оспаривается РГА.

Судебный способ тоже занимает много времени и финансовых ресурсов, и редко бывает эффективен. В основном такой способ используется тогда, когда все остальные варианты исчерпаны. 

Существуют и другие способы узаконивания перепланировки 

Юридическая фирма «С.К.О. Форум» в партнерстве с подрядчиками обеспечивает узаконивание перепланировок и реконструкций квартир в городе Киеве. 

© www.skoforum.com ЮФ "С.К.О. Форум" Украина, Киев, + 38 044 247 45 15 (16)